启点优配官网美联储换帅在即，特朗普版‘房改’能否奏效短期措施难解长期问题

特朗来源：安全配资平台网站：兴盛网日期：2026-01-28 17:35:23 查看：60

近来，特朗普政府推出了一系列旨在降低住房成本的措施，包括命令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券，并签署行政令限制大型机构投资者购买独栋住宅。特朗普还持续向美联储施压，要求降低利率。

美国联邦住房金融局发布的数据显示，经季节性调整后，2025年11月全美房价环比上涨0.6%，同比上涨1.9%。各地区房价涨幅差异显著，从大西洋中部地区的持平到东南部中部地区的1.1%不等。过去一年中，太平洋沿岸地区的房价下跌了0.4%，而东北中部地区的年涨幅最高，达到5.1%。

美国房地产经纪人协会高级经济学家克里梅尔认为，特朗普政府的这些举措不太可能为美国住房市场带来持久的缓解，因为这些措施只是短期手段，而非解决深层结构性问题的长期方案。他希望看到更多着眼于长期的供给侧解决方案，而不仅仅是刺激需求的措施。如果建筑业没有大幅增长，住房可负担性问题仍将持续存在。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武表示，目前美国的房产库存量是4个月的销售量，低于6个月的平衡点。当前库存比疫情前的2019年低20%。美国400万套住房短缺的状况依然没有改变。美国房产市场的长期格局依然是供不应求，这是房价将继续上涨的根本原因。

尽管美国借贷成本已从2023年的峰值回落，但利率环境依然充满挑战。房地美最新主要抵押贷款市场调查显示，目前其30年期固定抵押贷款的平均利率为6.09%。2026年1月8日，特朗普宣布房利美和房地美将购买2000亿美元的房贷，房贷利率当天大幅下降22个基点，达到三年来的最低点。目前房贷利率已经从两年前的8.0%降下来。

房地美首席经济学家哈特表示，随着经济好转，30年期固定抵押贷款的平均利率比去年下降了近一个百分点，越来越多的购房者正在进入市场。然而，经通胀调整后，美国房价相对于收入水平仍然很高。标普道琼斯指数公司分析师戈德克表示，从2024年6月到2025年6月，消费者价格指数上涨了2.7%，远超全国房价1.9%的涨幅。高利率不仅持续削弱购房需求，也加剧了市场对住房可负担性的担忧。

在加利福尼亚州一家数据公司工作的孙女士最近在持续看房。她表示，考虑到通胀因素，近一年来普通人购买力下降，但热门区域的房子还是在涨价。美国经济分化明显，K型经济下10%的人贡献了大部分消费，买房这种大笔消费对于普通美国人来说利率影响非常大。

特朗普政府近期采取措施限制机构投资者购买独栋住宅，并暗示将购买新的抵押贷款支持证券，以降低抵押贷款利率。经济学家们认为，如果目前抵押贷款利率降至5.5%，可能会对市场产生显著影响。较低的借贷成本将缓解“锁定效应”，鼓励持有高利率抵押贷款的房主出售房产，从而释放房源。然而，好处也伴随着风险，即更低的融资成本可能会重新推高房价，削弱在住房可负担性方面取得的成果。

陈跃武分析称，去年9月，美联储重新开启了因特朗普关税战所影响、中断了半年多的降息周期，在2025年连续降息三次。市场预期美联储在2026年将继续降息0.5至0.75个百分点。新上任的美联储主席将满足特朗普的要求降息。随着美联储的大幅降息，房贷利率将随之大幅下降。美联储已于2025年12月1日正式结束其量化紧缩计划，在自2022年6月以来将资产负债表规模缩减约2.4万亿美元后，停止了资产负债表的缩减。为满足特朗普大幅降息的要求，美联储很可能会大规模重启量化宽松。从2020至2022年，美联储在上一轮量化宽松中大量购买了房贷，使得房贷利率降到极低水平。如果美联储重启量化宽松，很可能使得房贷利率进一步大幅下降。预测2026年美国房贷利率可能降到5%至5.5%左右，甚至5%以下。随着房贷利率大幅下降，预测房价上涨将再次加速，2026年房价涨幅在2%至5%。

由美国全国房地产经纪人协会提供信息的Realtor.com预测2026年美国房价涨幅为2.2%；美国最大的房地产平台之一Zillow的预测为2.1%；Redfin为1.0%；房利美为1.3%。

克里梅尔还表示，美国住房市场的碎片化是另一个重大挑战。不同地区的住房可负担性和供需动态存在巨大差异。例如，美国东北部和中西部地区面临库存紧张和建筑受限的问题，而南部和西部地区尽管建筑活动更为活跃，却仍然面临着住房可负担性的压力。

陈跃武解释道，美国各城市房价涨幅不同。以标普凯斯-席勒指数来看，去年10月美国全国房价同比增幅最高的三个城市是芝加哥（5.8%）、纽约（5.0%）和克利夫兰（4.1%）。同时也有大量城市出现了负增长，其中房价下跌较高的三个城市是凤凰城（-1.5%）、达拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%）。美国住房市场的地域格局有明显不同。最近两年里，美国东北部与中西部主要城市的房价增长表现最佳，主要原因是在疫情期间，这些地区房价增长幅度远远落后于其他地区，现在在补涨。而美国南部的坦帕、达拉斯、奥斯汀、凤凰城和西部的加州及西雅图等城市，目前房价已经陷入停滞或负增长，主要原因是在疫情期间，这些城市房价增长幅度遥遥领先于其他地区，现在进行调整。他个人赞同在普华永道2026年北美房地产市场排行榜中被评为第一名的达拉斯，可以成为2026年房产投资的一个热点。达拉斯是美国第二大金融中心，2026年建成得克萨斯州股票交易中心，七年内有100家公司总部迁入。达拉斯北部是全美人口增长最快地区，且五个全美人口增长最快的城市中有三个在达拉斯北部。

孙女士则表示，得克萨斯州近期有“总部经济”效益，不过考虑到该州税高，政策不确定性也强，买房时还要具体分析。

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